物业管理的重要性是什么 冲上热搜！多地取消“公摊面积”，网友：物业费能少交吗？

但网友的问题也相继而至：

取消公摊后，

莫得公摊面积的商品房如何订价？

如果订价过高，

“取消公摊”昭着就没了实质意旨。

取消公摊后，

之前公摊的如何办？如何弥补？

二手房的面积如何算？

还卖得出去吗？

取消公摊后，

税费如何算？

物业费又如何算？

能按各人公摊面积算物业费吗？

其实，

“取消公摊”这一作念法并非创新之举。

重庆早在2002年就通过

张开剩余93%

《重庆市城镇房地产交往处罚条例》

取消了“公摊面积”，

并抓续以套内建筑面积看成商品房

销售的计价依据于今。

深圳等地也早已在商品房销售合同

中提供了多种计价边幅的聘请，

包括套内建筑面积计价和按套计价等。

业内东说念主士示意，取消公摊销售仅仅计价边幅的一种调整，它改变了单价和计价的面积基础，但并不会导致房屋总价的变化。因此，生机通过此边幅裁减房价的想法可能并不现实。以广东肇庆为例，其销售计价新政自本年5月1日实施于今，房价并未因此下落。

该东说念主士以为，试验上，公摊是无法透彻取消的，因为电梯井、楼梯间、门厅、过说念等公摊面积，是居住品性保险的必要组成部分。取消公摊将影响居住品性，以致导致房屋失去居住功能。

购房者对公摊的起火，主要源于公摊比例的不透明和得房率的互异。不同小区、开辟商以及同小区的不同楼栋，公摊比例各不同样，这种不透明性让购房者感到困惑和不公说念。

而“取消公摊”这一改造，恰是提高得房率的解题想路之一，通过透明的购房环境，将提高购房者知情权和惬意度，也将推进房地产行业完善行径、进步品性和劳动。

天然，

取消公摊后，

网友存眷的商品房的订价机制、

既往购房公摊的弥补问题

以及二手房面积的计较方法，

或齐将迎来一系列真切的变革。

带着网友存眷的这些问题，

记者采访了3名

《法治日报》讼师群众库成员，

一说念来看他们带来的解读。

苗在超 北京德和衡讼师事务所讼师

刘廷彦 北京大成（深圳）讼师事务所结伙东说念主、讼师

戚兆波 北京海润天睿讼师事务所结伙东说念主、讼师

1.取消公摊后，莫得公摊面积的商品房如何订价？

苗在超：取消公摊后，商品房的订价应该以套内面积为基础，而非传统的建筑面积。即开辟商将依据房屋的试验使用面积（套内面积）来订价。

合理订价地方：一是勾通商场和本钱遣散：订价应字据商场价钱和开辟商试验本钱。如果取消公摊后单价高潮过大，需加强监管，确保价钱合理，防护开辟商借机抬价。二是诞生价钱上限或带领价：政府或行业协会应设定合理的价钱边界或上限，磋商地皮本钱、建筑本钱等要素，幸免过度加价。三是优化各人劳动用度分担：各人区域用度可单独计费，幸免将其隐性包含在单价中，让购房者澄澈了解用度组成。四是透明订价与公示：开辟商应公开订价依据，政府应监督，确保价钱透明，防护不对理高潮。

刘廷彦：从经济学的试验开拔，商品的价钱永久由其内在特征与商场供需关系共同决定。取消公摊，以套内建筑面积计价，并不虞味着房价会因此出现剧烈的波动。试验上，如果房屋的其他要道特征，如地舆位置（是城市中枢区域照旧偏远郊区）、建筑假想的新颖性与合感性、附进配套设施的完善进度等保抓不变，那么房价的中枢价值基础就并未发生根人性变化。取消公摊更多是对计价边幅的一次调整，而非对房屋价值自己的颠覆。

天然，房价的变动从来齐不是由单一要素所能决定的。取消公摊配景下，房价的走势将受到多种要素的共同影响。其中，供需关系无疑是一个紧迫的考量要素。如果商场上房源供应饱和，开辟商即便有提高单价的冲动，但在购房者领有饱和聘请余步的情况下，也不敢贸然大幅加价。反之，若商场房源垂死，那么房价高潮的压力就会显赫加多。

此外，战略调控亦然影响房价走势的要道要素。政府一直戮力于于惊叹房地产商场的巩固健康发展，当取消公摊后出现房价相配波动或过快高潮的情况时，联系部门很可能会实时出台限购、限贷等战略来踏实房价，防护房地产商场出现过热的局势。

关于开辟商而言，取消公摊后，他们可能和会过优化成立有策画、裁减其他不必要的本钱、提高得房率等边幅来进步家具的竞争力。这些举措不仅有助于开辟商在强烈的商场竞争中脱颖而出，也有助于惊叹通盘房地产商场的健康发展。

戚兆波：字据原成立部2001年发布的《商品房销售处罚宗旨》第十八条公法，“商品房销售不错按套（单位）计价，也不错按套内建筑面积或者建筑面积计价”。按套内建筑面积计价试验上便是将商品房公摊面积不计较在内，但字据上述《处罚宗旨》，在商品房交易合同中还应当注明建筑面积和分担的共有建筑面积，房屋产权证上经常也会注明所分担的共有建筑面积。因此，“取消公摊”也便是咱们当今所提到的新政，其实早就有部门公法看成依据。许多地方政府也发布过雷同文献，比如2008年12月改造的《北京市城市房地产转让处罚宗旨》第二十一条公法“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售经常会同期公布两种计价边幅，不外二手房平台则仍以建筑面积计价为主。

取消公摊后商品房如何合理订价？从政府角度来讲，取消公摊不错有用提高商品房交往透明度，促使开辟商合理订价，从而推进房地产商场健康有序发展；但新政仅能对商品房订价起到交流作用，并不可果真地决定其价钱走势。而对开辟商来讲，取消公摊后，大大减少了通过公摊面积进行“套路”操作的空间，需要更精确地核算其各项开辟本钱，进而制定出科学合理的销售价钱，以赢得商场和购房者的信任。但由于新政试验上仅属于商品房计价边幅的改变，并未对商品房商场的供求关系、购房本钱等紧迫价钱要素变成压根影响。是以，购房者但愿通过新政来裁减总房价的愿望就怕很难竣事。另外从香港取消公摊后的房价走势来看，也简直未受到任何影响。但新政实施如实成心于交易两边愈加法度、公说念地细目价钱，减少因房屋面积引起的争议，从这个角度来讲，对购房者也算是一种利好。

2.取消公摊后，如何弥补之前购买的屋子的公摊？二手房面积如何算？

苗在超： 关于照旧购买的房屋，购房者无法径直要求开辟商退还已支付的公摊用度或调整房价，因为购房合归并般已商定了房屋的建筑面积和公摊部分。关于这类问题，法律上并莫得谐和公法需要进行价钱调整或补偿。不外，购房者不错与开辟商协商，比如要求裁减物业费或其他款式的补偿。

在取消公摊后，二手房的面积应以套内面积为准。取消公摊并按套内面积订价有助于减少购房者不必要的支付，但关于已购高公摊房产的购房者，二手房交往日可能会感到亏空。因此，政府不错制定过渡期补偿战略，并在二手房交往中磋商公摊面积的历史本钱，均衡价钱互异。卖方应在购房合同中明确公摊和套内面积的变化，幸免污蔑和不必要的诉讼纠纷。交易两边需要明确房屋的试验使用面积，并字据房产证上的套内面积进行交往。如果触及到争议，房屋交往日应照章阐发面积，并确保两边对房屋面积达成一致。

刘廷彦： 从条约精神和法律原则角度看，一朝购房合同照旧缔结并收效，那么合同中的各项条件，包括房屋面积、价钱等，齐将成为交易两边必须盲从的法律义务。因此，从严格意旨上讲，关于照旧购买的房屋，其公摊面积是无法进行补偿的。事实上，如前所述，取消公摊，由建筑面积计价改为以套内建筑面积计价，仅仅销售计价边幅的调整，并不会变成房屋总价的变化，是以，也并不存在补偿问题。

天然，这并不虞味着购房者的权益无法得到保险。实操中，政府不错通过加强监管、完善法律法例等边幅来确保购房者的正当权益不受侵害。举例，政府不错要求开辟商在销售房屋时提供留心的面积测量叙述和计较边幅，以便购房者梗概澄澈地了解所购房屋的试验面积和公摊情况。同期，政府还不错加大对开辟商的处罚力度，关于极端避讳或虚报房屋面积的行径进行严厉打击。

取消公摊后，二手房销售也将以套内建筑面积计价，这一调整将有助于买方愈加澄澈地了解所购房屋的试验大小和空间布局，从而作出愈加理智的购房决策。但并不虞味着卖方会亏掉原先的公摊面积对应的房价，卖方势必会按一样的总价去出售。

要而论之，取消公摊后，商品房的订价机制、既往购房公摊的弥补问题以及二手房面积的计较方法齐将迎来一系列真切的变革。这些变革不仅历练着政府、开辟商和购房者的贤慧和应变智力，也为咱们提供了一个再行注视和优化房地产商场结构和开动机制的机会。

戚兆波： 由于地方新政并不属于国度强制性法律或法例法度，况兼遵循上经常不溯及既往，是以对已签购房合同而言，不会受到影响。也便是说，新政实施后，原购房合同中的公摊面积条件仍然有用，购房者不可依据新政要求驱除或者返规复公摊部分的房款，亦即无法取得公摊面积的联系补偿。

新政前已分担各人建筑面积的商品房干涉二手房商场后，由于新政不再计较分担面积，是以应按照套内建筑面积再行核算二手房面积。新的二手房面积因扣除高达15%以上以致50%比例的公摊面积，名义上看缩水严重。但由于标的房产并未发生任何变化，交易两边关于总成交价的预期是一致的，是以二手房单价也会相应提高一定比例，以调整到总成交价水平。故二手房面积计较边幅的改变并未果真改变两边的最终交往价钱，也就不存在网友顾虑的按套内面积卖房吃亏的问题。

3.取消公摊后，税费如何计较？物业费如何收？有东说念主命令按各人公摊面积收物业费，套内面积无用收，可行吗？

苗在超： 取消公摊后，联系税费应当按套内面积计较，尤其是契税和升值税。套内面积更稳当购房者试验的使用面积，因此按套内面积计较税费愈加公说念。按建筑面积计较税费可能导致购房者为并不使用的公摊部分支付特殊税费，这与取消公摊的初志相破损。

取消公摊后，物业费应当按套内面积收取。如果新战略要求按套内面积收取物业费，则表面上已售房屋的物业费需要调整，以与试验使用面积匹配。

按各人公摊面积收物业费不太可能。取消公摊的中枢策画是让购房者只为试验使用的部分支付用度，而不是为各人区域的惊叹支付特殊用度。

刘廷彦： 在取消公摊以套内建筑面积计价的情况下，税费的计较边幅可能会受到影响。具体来说，与面积挂钩的税费，如契税和房产税，其计较基础可能会由建筑面积转化为套内建筑面积。然则，具体的影响进度取决于税费的计较边幅和税率等要素，联系配套税收战略需要跟上，天然，在套内面积、公摊面积测绘准确的情况下，其实计税基础是否由建筑面积转化为套内建筑面积并无实质影响。

物业费原先经常基于房屋的建筑面积（包括套内面积和公摊面积）来计收。在取消公摊后，若按套内建筑面积来计较物业费，表面上物业费的单价可能会高潮，因为各人部分的惊叹用度需要由更少的面积来分担。然则，这并不虞味着物业公司不错平凡提高物业费，而是需要罢黜联系战略法例和商场订价机制。

关于新政之前购买的房屋的物业费，原则上不需要调整，可按原商定收费边幅连续引申。是否需要调整物业费收取边幅，这取决于具体的地方战略和物业公司的决策。如果地方政府出台了联系战略要求按照套内建筑面积来计较物业费，那么物业公司可能需要调整其收费边幅。然则，这需要历程一定的智商，如召开业主大会、进行公示和征求主张等。

关于有东说念主命令按各人公摊面积收取物业费，而套内面积无用收的情况，这在试验操作中并不可行。因为各人区域是整体业主共同使用的，其惊叹和处罚用度应由整体业主共同承担。因此，物业费应按照房屋的套内面积和公摊面积的比例进行分担。

戚兆波： 取消公摊，税费会受到一定影响，主淌若一些按照商品房建筑面积行径来缴纳的税种。比如契税，其税率与房屋建筑面积大小挂钩，当公摊取消后，本来计税的房屋建筑面积不再适用，那么相应的契税计较依据也应当赐与调整。模仿香港地区的作念法，取消公摊前后，应当会竖立一定的过渡期，并对税收等联系配套法律文献进行改造，以顺应新政。

物业劳动收费除引申政府带领价的特殊物业神态外，一般实行商场诊疗价，由业主和物业劳动企业罢黜合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业劳动合同中赐与商定。现行部门公法以上司别的文献中并未径直公法具体的物业收费行径，更未‌明确公法物业费按照房屋建筑面积或者套内建筑面积收取。不外此前各地制定的物业收费带领文献中，大多半参照房屋建筑面积计取物业费。

取消公摊后，物业费收取边幅仍将以业主与物业劳动企业摆脱协商为主，但按照套内面积计价将是相对最合理可行的收费边幅。因为公摊面积不再计较物业费，这对扫数业主均是公说念的，加之套内面积透明，计较时不会存在争议，故各方最易接管；尽管由于不临幸屋的公摊所有存在一定永别，从而导致取消公摊后物业费计取会有隐微互异，但这种互异不错忽略不计或亦可通过个别调差来赐与弥补。

有东说念主命令按各人分担面积收取物业费，套内面积无用收，这种不雅点天然貌似有一定的合感性，但并无任何法律依据，且实践中也难以引申。领先，字据民法典第二百七十二条公法，“业主对其建筑物独到部共享有占有、使用、收益和责罚的权柄”；同期，业主字据其独到部分的面积占建筑物总面积的比例来利用民法典第二百七十八条所公法的业主权柄，比如筹集和使用专用维修资金等事项。字据权柄义务相一致的民法原则，业专揽应按其独到部分或套内面积来承担相应义务，包括缴纳物业费等。其次，按照各人分担面积收取物业费，由于公摊所有存在互异，实践中很难令公摊比例高的业主肯定；而比拟较按套内面积收取物业费的边幅，则不存在这种永别或不公说念。再次，这种计费边幅又回到计较公摊面积和公摊所有的老路上来，伴跟着公摊轨制迟缓取消，该种收费边幅天然失去了客不雅依据。

新政前照旧缔结物业劳动合同的业主，从合同遵循和履行的角度来讲，并不存在必须调整物业费的问题。因为新政仅仅公法了新的面积计较边幅，并未强制公法物业费以新的计较边幅收取。是以，新政并莫得实质改变原物业劳动合同的主要内容；加上物业收费自己就存在包干制、报答制等多种边幅，是否继承新的物业费收费边幅，合同两边透彻享有自主聘请权。

如果要调整物业费，需要视物业劳动合同或处罚规约的具体内容而定。若物业劳动合同或处罚规约对物业收费行径调整有明确商定且安闲商定条件，就应该按约引申新的物业费行径；若上述合同或处罚规约中莫得调整物业费的联系商定，则需要按照《物业处罚条例》联系公法，通过业主大会表决通事后方可实施。

作家｜法治日报全媒体记者 朱雨晨

来源：法治日报

发布于：北京市